Brauchen wir für unseren Hausbau einen Baugutachter?

Die Empfehlungen für einen Baugutachter werden fast immer von abhängigen Stellen ausgesprochen. Baugutachter empfehlen ihre Notwendigkeit entweder selbst oder werden von indirekt profitierenden Stellen empfohlen. Diesen Umstand empfinden sehr viele Menschen als unseriös. Zumal ein Baugutachter ja auch wie eine Versicherung zu betrachten ist. Es wird sehr viel Geld dafür bezahlt und dann treten noch nicht einmal Mängel auf. Das ist für die meisten wie „raus geschmissenes Geld“.

Eine Empfehlung von Freunden und Bekannten, ist wiederum für viele nicht kompetent genug. Wer sowieso schon nicht viel von Baugutachtern hält, der wird sich auch von seinen ahnungslosen Freunden keinen empfehlen lassen.

Wir haben uns einen Baugutachter genommen und möchten hier unsere Erfahrungen berichten. Der Baugutachter, den wir beauftragt hatten, wurde uns von unseren Nachbarn empfohlen. Wir wollten keine „bösen Überraschungen“ erleben und als unerfahrener Bauherr kann man den Ablauf und die Folgen schlecht einschätzen. Wir haben uns zwar mit sehr sehr vielen Dingen rund um den Hausbau beschäftigt und tun das immer noch. Aber auch bei renommierten Bauunternehmen kann niemand voraussagen, welche unfähigen Gewerke bestellt werden und welcher Handwerker gerne Mal „fuscht“.

Ganz ganz selten wird ein Haus ohne Baubegleitende Qualitätssicherung einstürzen oder abbrennen. Auch fachlich falsch ausgeführte Bauarbeiten, die so gravierende Folgen haben, dass dadurch große Folgeschäden oder ähnliches entstehen sind eher selten. Kleine Mängel dagegen kommen sehr häufig vor. Zum Beispiel werden Abflussrohre nicht immer im richtigen Abstand mit Schellen befestigt. Das kann dazu führen, dass bei warm bis heiß abfließenden Wasser Leckagen an den Muffen oder Ablagerungen durch Biegen der Kunststoffrohre entstehen. Elektrische Leitungen werden nicht in den vorgeschriebenen Installationszonen verlegt und angebohrt, wenn man einen Schrank oder Bild aufhängen möchte. Die Fundamentgründung wird nicht fachgerecht verdichtet, was zum „absacken“ der Sohle führen kann. Die Stahlbewehrung im Fundament wird nicht laut Statik eingesetzt, was zur Rissbildung im Mauerwerk führen kann. Die Sohle wird nicht fachgerecht isoliert, was drückendes Wasser in die Sohle lässt und zur Schimmelbildung führen kann. Die Maurer setzen eine falsche oder nicht vereinbarte geringere Dämmung ein, was zwar den Blower-Door-Test nicht beeinträchtigt, aber die Dämmwirkung verringert. Es gibt viele unzählige und manchmal undenkbare Möglichkeiten, was alles passieren kann… Aber braucht man dafür unbedingt einen teuren Baugutachter? Ich würde sagen: „Ja“! Aber nicht zwingend bei jedem Bauabschnitt. Ein Bauherr, der selbst seine Fliesen verlegt, braucht Niemanden, der seine Arbeit begutachtet. Das gleiche gilt für alle anderen Gewerke, in denen der Bauherr aus beruflichen Gründen Erfahrung hat. Auch bei Arbeiten, bei denen es ausschließlich um optische Mängel geht, braucht man keinen Gutachter für 100€ pro Stunde bezahlen. Zum Beispiel Innen- und Außentüren, Treppenanlage, Fliesen- und Malerarbeiten, Elektro-Endmontage (Anschrauben der Steckdosen) und (teilweise) Innenputz. Nun haben wir von unserem Baugutachter ein Komplettangebot für 18 Kontrollen + Bauabnahme erhalten. Wir waren begeistert, dass er so viele Begutachtungen durchführt und haben auch nichts ausgeschlossen. So war er auch nicht so erfreut, als wir die Maler-, Fliesen- und Einbau der Innentüren mittendrin ausschließen wollten. Aber diese Begutachtungen sind absolut überflüssig. Wir sind uns nicht sicher, ob ein Gutachter auf dieses leicht verdiente Geld verzichten möchte. Deshalb sollte man sich immer ein Komplettangebot machen lassen und vor Vertragsabschluss unnötige Positionen ausschließen. Hier lassen sich sicherlich vernünftige Vereinbarungen treffen.
Ein weiterer wichtiger Punkt bei einem Hausbau ist die Dokumentation. Hier spricht auch einiges FÜR eine baubegleitende Qualitätssicherung durch einen Sachverständigen. Eine Mängelfeststellung durch einen Baugutachter gewichtet i.d.R. mehr als die eines Bauherrn. Auch wenn Spätfolgen durch Mängel auftreten, ist eine gute Dokumentation eines Sachverständigen vor Gericht definitiv ein Pluspunkt. Einen Mangel vor Gericht zu beweisen ist nämlich durch die notwendigen Gutachten schon teuer und schwierig genug.

Unser Komplettangebot war folgendermaßen aufgebaut:

Bauabschnitte:

1. Gründung / Sohle
2. Erdgeschossmauerwerk / Erdgeschossdecke
3. Verblendmauerwerk / Wärmedämmverbundsystem
4. Dachstuhl / Unterdach
5. Dachrinnen / Unterschläge / Dacheindeckung, hier auch evtl. 2x
6. Dämmung / Dampfsperre / Trockenbau
7. Fenstermontage / Sohlenabklebung
8. Elektro – Rohinstallation
9. Sanitär – Rohinstallation
10. Lüftungs- Rohinstallation
11. Innenputz
12. Heizungs – Rohinstallation
13. Estrichbau
14. Wand- und Bodenfliesen / ggf. Malerarbeiten
15. Elektro – Endmontage
16. Brüstungs – und Treppengeländer / Treppenanlage
17. Sanitär – Heizungs – Lüftungs – Endmontage
18. Innentüren
19. Abnahme

Ergibt 18 Stunden Aufwand a 89,00 € 1.602,00 €
Abnahme ca. 2 Stunden a 89,00 € 178,00 €
Nettosumme 1.780,00 €
Bruttosumme (inkl. MwSt. 19% 338,20 €) 2.118.20 €

Bezahlt haben wir ca. 1600,00 €. Der niedrigere Betrag kam zustande, weil wir die Positionen 8,10,14,15,16,17 und 18 ausgeschlossen haben und vom Gutachter einige Begutachtungen zusammengelegt wurden.

Bei unserem Hausbau gab es glücklicherweise keine schwerwiegenden Mängel. Nur kleinere Auffälligkeiten, die teilweise sowieso (ohne Mängelrüge) von den Gewerken korrigiert wurden. Ob die 1600,- € gut investiert waren, würde ich mit „Ja“ beantworten. Wir sind von unserem Gutachter, in Sachen Beratung, zwar nicht 100%ig überzeugt. Aber wir glauben, dass er die Problemzonen/Schwachstellen beim Hausbau kennt und diese somit schon mal besser überprüft werden als durch einen Laien (durch uns).

Was ein kompetenter Bausachverständiger mitbringen muss, würden wir persönlich so  beschreiben. Fachkenntnis, Seriösität, gute Beratung im Problemfall, Zuverlässigkeit und Freundlichkeit. Leider kann man bei der Auswahl eines Bausachverständigen nicht immer erkennen, ob ein Gutachter diese Eigenschaften besitzt. Und es gibt viele schwarze Schafe und „Schnacker“. Alle notwendigen Informationen haben wir uns selbst zusammen gesucht. Viele interessierte Bauherren haben uns auch schon um Rat und Informationen gebeten. Falls in diesem Beitrag also noch Fragen unbeantwortet bleiben, können Sie uns gern über das Kontaktformular anschreiben.

Wie finde ich einen seriösen und kompetenten Bausachverständigen?

  • Eine übersichtliche und aktuelle Internetseite deutet auf Engagement und Offenheit hin. Im wesentlichen auch für moderne Technologien. Ein Foto, eine Telefonnummer, eine Leistungsübersicht und ein unverbindliches schriftliches Angebot auf Anforderung wirken seriös.
  • Gute telefonische Erreichbarkeit des Bausachverständigen und Rückrufe bei Abwesenheit sowie promte und ausführliche Beantwortung von E-Mails deuten auf Zuverlässigkeit hin.
  • Begutachtungen nach JEDEM Bauabschnitt wirken seriös und sind vor allem sinnvoll, da Mängel festgestellt werden sollten, solange sie sichtbar sind.
  • Unabhängigkeit! Bausachverständige sollten in jedem Fall unabhängig vom Generalunternehmer (GU) und den Gewerken sein. Gegenseitiges Bewerben ist ein „No-Go“!
  • Über einen Eintrag im „Verzeichnis für Architekten, Ingenieure, Baukoordinatoren und Sachverständige„.

Beispiel: Team Massivhaus wirbt für Begutachtungen durch die DEKRA. Drei Begutachtungen für je 600,- €. Hier sind ganz klar drei Punkte zu kritisieren.

  1. Drei Begutachtungen reichen oft nicht aus, um alle möglichen Mängel festzustellen. Kontrolliert werden sollten in jedem Fall, die erforderliche Stahlbewehrung laut Statik sowie die angebotene Untersohlendämmung, das Mauerwerk, Verblendung und Außendämmung, Dachstuhl und Dacheindeckung, Heizung und Sanitär, Elektrik (Vormontage) und Estrich. Zwei Begutachtungen + Bauabnahme sind hier recht knapp.
  2. Eine Begutachtung dauert laut unserer Erfahrung zwischen 30 und 90 Minuten. Wenn eine umfangreiche Begutachtung zwei Stunden dauert, würde eine Stunde bei der DEKRA 300,- € kosten. Das ist doch recht viel.
  3. Ist die DEKRA wirklich unabhängig? Seit wann kritisiert ein Untenehmen das Unternehmen, durch welches es beworben wird? Sicherlich bleiben die direkten  Kosten für entstandene Mängel nicht beim Generalunternehmer (GU) hängen, sondern bei den beauftragten Gewerken. Aber Bauleiter und Kundenservice des GU hätten bei einer hohen Auftragslage schon einen enormen Mehraufwand, wenn ALLE Auffäligkeiten gerügt werden würden. Bei einer ständigen Zusammenarbeit zwischen Bauleiter und Bausachverständiger ist eben auch nicht sicher, dass im Interesse eines einzelnen Bauherren (der sowieso nur einmal baut) gehandelt wird.

Fazit: Wir würden einen Bausachverständigen in jedem Fall empfehlen. Zumindest für kritische Bauabschnitte, wie die in Punkt 1 genannten. Sollten Mängel auftreten, bleiben sie ohne Bausachverständigen u.U. unentdeckt. Zum Beispiel können Mängel in der Fundamentgründung Mauerwerksrisse entstehen lassen. Ein neu gebautes Haus verliert so nicht nur an Wert, sondern sieht auch nicht mehr neu aus. Ärger kann es immer geben. Auch bei einen bekannten renomierten Bauunternehmen. Man sollte sich als unerfahrener Bauherr nicht auf sein oberflächliches Halbwissen verlassen. Bausachverständigenkosten bis 2000,- € sind zwar nicht weinig aber doch überschaubar und können einem oft vor Ärger und großen Schäden bewahren.

Nachtrag am 05.01.2016: Unser Gutachter hat seine Tätigkeit als Bausachverständiger aus persönlichen Gründen aufgegeben. Er steht somit leider nicht mehr zur Verfügung.

1. Beispiel für einen Mangel am Hausbau, der durch einen Bausachverständigen festgestellt werden kann.

Der Innenputz ist bei unserem Hausbau durch Team Massivhaus am Schlimmsten geworden. Es gab an vielen Stellen Stichmaße von mehr als 10mm. Hier musste mehrfach durch verschiedene Firmen nachgearbeitet werden.

Innenputz_Mängel 26.08.2014

Innenputz_Mängel 26.08.2014

Bei Innenputzarbeiten gibt es laut Berichten anderer Bauherrn und meiner Internetrecherche immer wieder Schwierigkeiten und extrem unsaubere Arbeit. Hier sollte jeder Bauherr schnell reagieren und nach den ersten beiden Räumen die 2m Wasserwaage anlegen und die Maßtoleranzen überprüfen. Oder seinen Baugutachter beauftragen. Die Maßtoleranzen im Hochbau sind in der DIN 18202 und DIN 18203-3 geregelt. Bei 1m Länge ist ein maximales Stichmaß von 5mm erlaubt. Dabei ist leider nicht geregelt, wie die Wasserwaage angelegt werden muss. Deshalb sollte die Wasserwaage aus jedem Winkel angelegt werden. Gedreht werden sollte die Wasserwaage in 45° Schritten. Ein ganzes EFH gründlich zu überprüfen nimmt ca. ein bis zwei Stunden Zeit in Anspruch. Dies ist eigentlich die Aufgabe des Bauleiters. Kritische Stellen sind die Türlaibungen, Schornstein, Bereiche an denen Schränke oder Regale an die Wand gebracht werden sollen, die Küchenzeile sowie Bäder und WCs. Ist die Wand schief oder nicht im Lot, werden die Fliesen schief angebracht. Ausgleichungen durch Fliesenkleber sind maximal bis 10mm möglich. Ab 15mm Stärke steigt die Rissbildungsgefahr stark an. Es gibt sicher auch Fliesenleger, denen das egal ist.

2. Beispiel für einen Mangel am Hausbau, der durch einen Bausachverständigen festgestellt werden kann.

Bei unserem Bau wurde der Kondensabfluss an der Schornsteinreinigungsöffnung nicht fachgerecht eingebaut. Das Mauerwerk wurde stark beschädigt und das Abflussrohr stand zu weit aus der Wand. Die anschließende Putzschicht hatte nicht gehalten.

25Das Gewerk war der Meinung, dass es sich hier um eine „fachgerechte Ausführung“ handelt. Sie meinten, dass verschwindet anschließend unter dem Putz. Nur wie hier zu erkennen ist, ragt die Rohrdämmung schon 10-15 mm aus der Wand. Innenputzstärke sind auch nur 10-15 mm. In unserem Fall (an dieser Wand) nur 10 mm. Hier wurde ein Beule geputzt, die auch noch instabil war und sich mit dem Finger eindrücken ließ.

Unser Gutachter hatte den Mangel rechtzeitig (unmittelbar nach Ausführung der Sanitärmontage) festgestellt und wir hatten den Mangel über eine Mängelrüge gerügt. Eine Mängelrüge muss einen Mangel sowie den Ort des Mangels genau beschreiben. Sie könnte zum Beispiel so aussehen.


Bauherr und Bauherrin
Musterhauspark 97
23558 Lübeck

 

Wunschbauunternehmen GmbH
Baustraße 78
24103 Kiel

Lübeck, den 05.01.2015

Bauvertrag vom 24.11.2014
Bauvorhaben Mustermann, Musterhauspark 1, 23558 Lübeck

Sehr geehrte Damen und Herren,

hiermit zeigen wir bezüglich unseres oben genannten Bauvorhabens folgende Mängel an:

Sanitärmontage

  1. Das HT-Rohr für die Kondensatableitung am Schornstein steht zu weit aus der Wand heraus. Die Putzschicht ist demzufolge nicht tragfähig. (Bild 1)
  2. Bei den 50er HT-Rohren (Abwasserleitung) wurden nicht genügend Befestigungsschellen gesetzt. Es sind Abstände von über 80cm festgestellt worden. Durch heißes Abwasser können über einen längeren Zeitraum Verformungen der Leitungen und somit Schmutzansammlungen im Rohr entstehen. Hier muss fachgerecht nachgearbeitet werden. (Bild 2)

Mauerwerk

  1. Im Hauswirtschaftsraum (Raumnr. 7, Richtung Nord-West, links vom Fenster) wurde die Mehrspatenhauseinführung nicht fachgerecht eingebaut. Für eine fachgerechte Montage der Hausanschlüsse (Gas, Wasser, Strom, Telekom) sollte zwischen Innenwand und Mehrspatenhauseinführung (Sockel) ein Abstand von 10cm bestehen. Da der Hausanschlusssockel nicht fachgerecht montiert wurde, befindet sich dieser nun 8cm in der Wand.

Wir haben Sie aufzufordern, die oben genannten Mängel einschließlich der Ursachen der geschilderten Mängelerscheinungen

bis zum 19. Januar 2015

ordnungsgemäß, fachgerecht, dauerhaft und den anerkannten Regeln der Technik entsprechend zu beseitigen.

Terminabsprachen für die Besichtigung der Mängel und die Mängelbeseitigung selbst erbitten wir schriftlich oder telefonisch.

Mit freundlichen Grüßen

………………………………………….                                            ………………………………………….
(Bauherrin Müller)                                                                (Bauherr Müller)


Die Fristsetzung ist verschieden. In der Regel werden 14 Tage angesetzt. Nach verstreichen der Frist muss schriftlich eine Nachfrist gesetzt werden. Diese beträgt i.d.R. eine Woche. Erst nach Versenden dieses Schreibens darf Geld einbehalten werden. Die Mängelrügen sollten in jedem Fall per Einschreiben versendet werden. Ob Einwurfeinschreiben oder Einschreiben mit Rückschein bleibt jedem selbst überlassen. Beide sind rechtlich gültig. Voraussetzung ist natürlich, dass man sich den Nachweis rechtzeitig über die „Deutsche Post Webseite“ ausdruckt.


Bauherr und Bauherrin
Musterhauspark 97
23558 Lübeck

 

Wunschbauunternehmen GmbH
Baustraße 78
24103 Kiel

Lübeck, den 20.01.2015

Bauvertrag vom 24.11.2014
Bauvorhaben Mustermann, Musterhauspark 1, 23558 Lübeck

Sehr geehrte Damen und Herren,

In meinem Anschreiben vom 05.01.2015 habe ich folgende Mängel gerügt:

  1. Im Hauswirtschaftsraum (Raumnr. 7, Richtung Nord-West, links vom Fenster) wurde die Mehrspatenhauseinführung nicht fachgerecht eingebaut.und Sie zeitgleich dazu aufgefordert, diese Mängel bis spätestens 19.01.2015 zu beseitigen.

Leider wurden die Mängel bis heute nicht behoben. Ich setze Ihnen hiermit eine Nachfrist bis zum 27.01.2015. Sollte auch diese Frist erfolglos verstreichen, behalte ich mir eine Feststellung der Mängel durch einen Gutachter, eine Selbstvornahme sowie Schadensersatzforderungen vor.

Des Weiteren weise ich Sie darauf hin, dass ich unter Berufung § 641 Absatz 3 BGB einen Anteil der Zahlung in Höhe von 1200 € zurückbehalten werde, bis die Mängel vollständig beseitigt sind.

Mit freundlichen Grüßen

………………………………………….                                            ………………………………………….
(Bauherrin Müller)                                                                (Bauherr Müller)


Wir hoffen, wir konnten Ihnen mit diesen Informationen um einiges weiterhelfen.

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